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央行全面降准 楼市信贷阀门松动

 
       2019年开年第一周,央行便开启全面降准,打出了政策放松的第一枪。
       1月4日傍晚,央行宣布降准1个百分点。其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点,同时,2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。
       经综合测算,本次降准总共释放资金1.5万亿元,净释放资金8000亿元。而且,一个月两次降准的大手笔操作此前并不常见。与此同时,央行仍然强调,此次降准“仍属于定向调控,并非大水漫灌,稳健的货币政策取向没有改变”。
       上一次央行启动全面降准,是在三年前的2016年3月1日,彼时央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。而那个时候,中国楼市正在发起去库存攻坚战。
       而此次央行全面降准更主要的目的则是应对经济下滑压力。
       “中国当前迫在眉睫的问题是扼制经济增速进一步下滑,为此,有必要执行扩张性的财政政策,辅之以适度宽松的货币政策。”中国社科院学部委员、央行货币政策委员会原委员余永定近日表示。
       宽松货币政策最基本最见效的操作工具就是降准降息。历年来,只要央行降准,都会在一定程度上对房地产市场形成利好。据记者走访发现,自央行降准后,北京地区多家银行近日逐渐将基准利率进行了下调调整。
       不过,交通银行金融研究中心资深研究员夏丹对中国房地产报记者表示,现阶段的关键还在于房地产调控意向。在调控决意拧紧“阀门”的情况下,总体资金环境的改善对房企的影响并不一定“水涨船高”。

央行降准
 
2019货币宽松转向到来
       1月4日上午,国务院总理李克强接连考察三大行,并在银保监会主持召开座谈会。他强调,要运用好全面降准、定向降准工具。
       话音刚落,1月4日晚,央行即决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,这是2019年首次降准,也是2018年以来第四次宣布降准。
       “这样安排能够基本对冲今年春节前由于现金投放造成的流动性波动,有利于金融机构继续加大对小微企业、民营企业支持力度。”央行有关负责人解读道,“降准政策分两次实施,和春节前现金投放的节奏相适应,同时也兼顾了内外均衡。”
       值得注意的是,1月4日晚间,央行工作会议信息披露,对2019年九大重点工作任务进行定调,其中,“稳健的货币政策保持松紧适度”;“进一步强化逆周期调节,保持流动性合理充裕和市场利率水平合理稳定”;“稳定宏观杠杆率”。
       这和2018年央行对于“保持货币政策稳健中性”“实体经济去杠杆”的提法,有了微妙变化。
       中国人民银行行长易纲在解读2019年央行工作重点时表示,要精准把握流动性的总量,既避免信用过快收缩冲击实体经济,也要避免“大水漫灌”影响结构性去杠杆。同时,要精准把握流动性的投向,发挥结构性货币政策精准滴灌的作用,在总量适度的同时,把功夫下在增强微观市场主体活力上。
       “1月下旬将实施首次定向中期借贷便利(TMLF)操作等,这些措施都有利于保持流动性合理充裕和金融市场利率合理稳定,引导货币信贷合理增长,金融对实体经济的支持力度并没有随着经济增速下行而减弱,反而是加大支持力度,体现了逆周期的调节。”易纲表示。
       “对2019年货币政策操作方向总体看法是稳健偏松,即货币政策会朝着偏松的方向而不是收紧的方向走,流动性合理充裕,市场利率水平趋于下降。预计2019年还可能有2~3次的定向降准,这将进一步增加银行可用资金,改善市场流动性。”交通银行首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时表示。

间接利好楼市
 
房贷利率有望见顶回调
       “精准”投向是此次央行货币放松的关键词。易纲说,今年,人民银行将综合运用定向降准、再贷款再贴现、定向中期借贷便利工具等多种货币政策工具,对小微企业实施精准滴灌;用好信贷、债券、股权“三支箭”,支持民企融资纾困。
       精准的弦外之音就是,房地产行业和房地产开发商并不在被“精准滴灌”的范围内。不过,降准带来的市场流动性改善,依然会间接利好楼市。
       “整体货币政策取向在发生改变。接下来,降准还是会继续,甚至降息的空间也打开了。同时,部分地区放开楼市限购限价,尤其对一线城市的房价就会起到托底作用。市场流动性状况发生变化,楼市成交价自然会发生改变,但是房地产成交量不会大涨。毕竟居民家庭负债和杠杆率已经比较高,继续加杠杆的空间比较有限。而且中央对于房住不炒的政策主基调不会变。”交银国际董事总经理洪灏对中国房地产报记者表示。
市场流动性改善的背景下,已连续上涨两年的房贷平均利率也有了见顶回调的空间。
       夏丹认为,基准利率保持稳定的前提下,房贷利率即将见顶。近一个季度房贷利率走势趋于平缓。加之流动性环境趋于改善,未来一段时间基准利率上行的可能性较小,房贷利率在2018年四季度至2019年一季度有见顶回调之势。
       事实上,2018年10月份以来,北京、深圳、杭州、南京等地已经有部分银行下调了首套房贷利率上浮量,调整幅度以5个百分点居多。
       “其他城市和银行可能跟进小幅下调,加速放款。目前房贷利率回调是地区性、部分银行的个别行为,多为回调至接近当地同业平均水平,信号性不强。银行自身存在下调房贷利率的动因,若监管默许,其他地区和银行可能跟进小幅下调利率,加快房贷发放速度。”夏丹表示。
       诸葛找房研究院首席分析师陈雷亦对中国房地产报记者表示,个人按揭利率随着市场降温,需求减少,个别城市已经出现了松动迹象,2019年会继续松动。但目前中央对于房地产市场的政策态度依旧是严格的。而之前的降息降准也规定流入房产资金要严格管理,因此大概率下开发贷和按揭贷都不会加大投放。而且,房企目前来看虽然现金流压力增大,但经营状况还算良好,不太会大范围放松房企融资环境。
                                                                                                                                                  (摘自中国房地产网)